Subrogacion y novacion de hipotecas
Desde NOTARIA DIAZ-VIEITO VELAMAZAN queremos que conozca las posibilidades de novacion o subrogacion hipoteca en Cordoba. La subrogacion y novacion de hipotecas ha sido una práctica muy realizada estos últimos años con la llegada de la crisis económica. No obstante es preciso establecer correctamente las diferencias entre subrogación y novación de hipoteca.
Todas las personas pueden decir que conocen o han visto hablar del tema de personas con necesidad de renegociación de sus hipotecas. Por ello, para poder hacer frente al préstamo hipotecario, existen dos métodos diferentes de cambio de condiciones, la subrogación y novación.
Ya que mediante estas vías se pueden alterar las condiciones iniciales del préstamo, es importante establecer las diferencias entre subrogación y novación de hipoteca. De esta forma comprobaremos puede interesar más en cada caso.
Una de las principales diferencias entre subrogación y novación de hipoteca es la siguiente. En la novación, el banco le permite modificar las condiciones iniciales, pero permaneciendo con la entidad. Por el contrario, la subrogación consiste en el cambio de términos del préstamo con otra entidad distinta a la inicial.
El primer caso, la novación, puede ser ventajosa para la solicitud de ampliación del capital, por ejemplo. En concreto, la novacion de hipoteca concede los siguientes cambios:
- Permite modificar el titular del préstamo hipotecario. Esto es habitual en casos de fallecimientos o separaciones y divorcios
- Cambio del sistema de liquidación. Hoy día existen numerosos sistemas de liquidación, incluidos los que incorporan periodos de carencia parcial o total. En el caso de carencia total, no existe pago de cuotas durante un tiempo, siendo más grandes tras la posible recuperación. En el caso de carencia parcial, no se incorpora a la cuota el pago de intereses por un determinado tiempo, sino más tarde
- El tipo de interés. Esta es una variable a modificar muy interesante. Puede ser muy ventajosa en los casos en los que se pacto un interés fijo a uno variable, o incluso disminución
- El plazo de amortización también puede ser modificado, en numerosas veces ampliándolo
- Por último, incluso puede ser modificado el importe de la hipoteca pendiente
En segundo lugar, la subrogacion de hipoteca puede ser más conveniente cuando quiere que su préstamo se lo conceda una entidad que ofrezca mejores tipos de interés.
Para realizar de forma correcta la subrogación de hipoteca es necesario cancelar la hipoteca anterior en el Registro de la Propiedad. Recordando además, que no será necesario por parte del deudor abonar el Impuesto de Actos Jurídicos.
Esta es la operación conocida como subrogación del acreedor. Sin embargo, existe otro tipo de subrogacion de hipoteca en Cordoba, conocida como la subrogación del deudor. En este caso, como su nombre indica, un tercero ajeno a la relación se subroga en la persona del deudor para asumir la deuda. Es muy habitual en el caso de compra-venta de inmuebles. La persona que compra un bien sujeto a hipoteca, se subroga en la persona del vendedor.